Nie daj się oszukać na rynku nieruchomości - Katarzyna Kuśmierczyk - ebook + książka

Nie daj się oszukać na rynku nieruchomości ebook

Katarzyna Kuśmierczyk

3,4

Opis

Autorka od dawna działa na rynku nieruchomości i zna go od podszewki. Od lat pracuje w biurze nieruchomości, poza tym sama nabywała i sprzedawała różne nieruchomości. Teraz pragnie podzielić się swoją wiedzą z Czytelnikami, bo – jak twierdzi – od tego, czy nabędziemy odpowiednie dla siebie mieszkanie czy dom, zależeć może w dużej mierze poziom zadowolenia z naszego dalszego życia. Ponadto na tym rynku działa wielu spryciarzy bazujących na niewiedzy osób niedoświadczonych. Nie każda atrakcyjna oferta czy przecena okazuje się taką w rzeczywistości.

Na kartach tej niewielkiej książki poruszono bardzo wiele tematów dotyczących różnego typu praw do nieruchomości, kwestii spadkowych, zwrócono uwagę, co powinieneś wiedzieć, jeśli zamierzasz kupić bądź sprzedać nieruchomość. Dokładnie omówiono, jakie dokumenty są potrzebne do sprzedaży lokalu lub działki. Autorka nie ukrywa też, że nieruchomości generują stałe i przygodne koszty, i szczegółowo je wymienia. Wreszcie w końcowej części Czytelnik znajdzie porady dla inwestorów.

Ebooka przeczytasz w aplikacjach Legimi na:

Androidzie
iOS
czytnikach certyfikowanych
przez Legimi
czytnikach Kindle™
(dla wybranych pakietów)
Windows
10
Windows
Phone

Liczba stron: 173

Odsłuch ebooka (TTS) dostepny w abonamencie „ebooki+audiobooki bez limitu” w aplikacjach Legimi na:

Androidzie
iOS
Oceny
3,4 (19 ocen)
4
6
4
3
2

Popularność




 

Wprowadzenie

Nie zamierzam Ci mówić, jaką nieruchomość masz kupić.

Taką decyzję ZAWSZE musisz podjąć sam.

 

Nie daj innym kierować swoim wyborem.

Nie słuchaj pośredników, rodziny, znajomych.

 

Dowiedz się sam, czego chcesz

i czego naprawdę potrzebujesz.

 

Chcę pomóc Ci podjąć właściwą decyzję!

 

 

Ostatnie 10 lat życia spędziłam w biurze nieruchomości. Odpowiadałam na setki, a może i tysiące pytań klientów i dzięki temu wiem, jak wielki wpływ może mieć zakup nieruchomości także na Twoje życie. Dany wybór jest w stanie uczynić Cię bogatym i szczęśliwym albo zniszczyć Twoje życie, a nawet rozbić i podzielić całą Twoją rodzinę. Decyzje o kredycie, budowie, zakupie nieruchomości to zawsze bardzo istotne rozstrzygnięcia, których efekty i koszty będziesz ponosić przez całe lata, jeśli nie przez całe życie.

Niestety nieruchomość to nie jest samochód czy telewizor, który po prostu odda się do komisu, tracąc na tym kilkaset złotych, albo sprzeda się dość łatwo, kiedy nam się już przestał podobać. Jeżeli ktoś Ci tak mówi – uważaj! Może próbować Cię oszukać albo w jakiś sposób naciągnąć. Jesteśmy różni i mamy różne gusty – nie zawsze to, co nam się podoba i co nam prezentuje się jako okazję, będzie atrakcyjne także dla innych. A już na pewno nie liczmy na to, że inni kupią naszą nieruchomość drożej niż my i jeszcze uda się nam na niej zarobić. Jeżeli ktoś tak nam przedstawia sprawę, to czemu sam nie zarobi więcej na tej nieruchomości?

Odpowiedź jest prosta i znajdziesz ją w każdym poradniku dla pośrednika, czasami nawet na pierwszej stronie. Nieruchomość jest co do zasady trudno zbywalna! Dlatego, zanim ją kupisz, zanim podejmiesz decyzję i przystąpisz samodzielnie do takiej transakcji, spróbuj najpierw lepiej poznać nieruchomość i zasięgnąć wiedzy na temat praw, jakie wiążą się z jej zakupem. Z nabywaniem nieruchomości jest jak z wyborem żony – jeżeli nie będzie to ta właściwa, zatruje ci życie! Będziesz się czuć niekomfortowo w jej towarzystwie, zamęczy cię kosztami i kłopotami albo obrzydzi i utrudni ci życie!

Nie pozwól zatem, żeby ktoś inny w tak ważnej sprawie kierował Tobą i „podpowiadał” Ci, co masz robić i co będzie dla Ciebie dobre! Czasami nawet bliskie osoby mogą wpakować nas w niezły bałagan życiowy, choć nie brakuje im pewnie dobrej woli i wiary we własną misję. Kierują się po prostu innymi kryteriami niż my, nie znają naszych potrzeb albo naszej sytuacji. Nikt inny nie siedzi w Twojej głowie i nie określi, co będzie najwłaściwszą decyzją dla Ciebie i Twojej rodziny.

To może wydaje się proste: idziesz, oglądasz, podoba się, dajesz zaliczkę i kupujesz. Czasami nawet ktoś przedstawia Ci tę ofertę jako wspaniałą okazję! Mam nadzieję, że mówi też, że możesz przyjąć ofertę lub jej nie przyjąć albo też dalej negocjować cenę i inne warunki.

Wiem, że są ludzie, którym czasami mówi się tylko, jak atrakcyjny jest zakup, i nawet nie negocjują, bo obawiają się, że ktoś inny może ich ubiec w zakupie. Czasami te superoferty są tak przedstawiane: nie masz możliwości negocjowania, bo kolejka chętnych stoi za tobą. Ale nie zawsze tak jest.

Okazją może być nazywany tani nowy dom za miastem z kiepskim dojazdem i daleko od świata. A okazją nie jest! Uwierz mi, takich domów jest setki i sprzedają się słabo z uwagi właśnie na położenie i dojazd, po którym cały samochód masz pokryty kurzem z drogi gruntowej; a po miesiącu gratis zawieszenie do remontu. W przypadku mojego auta pierwsze pół roku kosztowało mnie 5000 zł, które poszło właśnie na naprawę zawieszenia.

Właściciele starych domów z kolei, tzn. takich z lat ’60 czy ’80, wystawiają je w takich cenach za m2, w jakich sprzedaje się nowe domy, licząc, że to przecież liczy się m2 powierzchni mieszkalnej. Moim zdaniem te ceny są absurdalne, chyba że lokalizacja takiej nieruchomości jest doskonała – jest w mieście i gaz jest podłączony. Cóż, może to właśnie jest najistotniejsze w kontekście tej wysokiej ceny. Wtedy jest szansa na sprzedaż. W innych przypadkach wystawione w tej cenie nieruchomości po prostu stoją, a ich właściciele dziwią się, że nikt ich nie kupuje.

Dla laika takie ceny mogą nawet wydawać się atrakcyjne, szczególnie jeśli ktoś nie miał domu, tylko mieszkał przez całe życie w bloku lub kamienicy. Ale w przyszłości, kiedy domy będę nowoczesne i ciepłe, a takie są właśnie te budowane obecnie, te starsze mogą okazać się niesprzedawalnymi i generującymi nie tylko duże kwoty rat kredytowych, ale i koszty np. ogrzewania, jeśli są nieocieplone lub źle zbudowane. Do ceny zawsze trzeba doliczyć sobie koszty remontu i dostosowania nieruchomości do obecnie obowiązujących standardów.

Trzeba uważać na okazje. I trzeba negocjować cenę.

Czasami coś, co klient wystawia za 550 tysięcy, po roku jest wystawiane za 460 tys, a na końcu wreszcie kupuje to ktoś za 350 tys. Mówi się wtedy, że rynek weryfikuje cenę. Mówi się nawet, że nieruchomość nie jest warta tyle, ile chce za nią właściciel, lecz tyle, ile ktoś inny jest gotowy za nią zapłacić. A pamiętajmy, że nie mamy tego samego gustu.

Młodemu człowiekowi nie wciśniemy „historii rodziny” i tego, jak się cudownie tutaj mieszkało, bo (jeżeli nie przyjdzie tu z rodzicami, którzy z racji wychowania w innych realiach i zamieszkiwania np. w starej kamienicy zaczną go na ten dom namawiać) sam zauważy, że są stare okna, boazerie i brak ocieplenia. Ucieknie po 10 minutach opowiadań właściciela, że 1700 zł/m2 to tanio za taki wspaniały i wielki dom.

Naprawdę, kupując dom lub mieszkanie, to Ty podejmujesz decyzję o życiu i przyszłości Twojej i Twojej rodziny.

Jeżeli coś pójdzie nie tak, każdy, kto teraz doradza Ci i pomaga w zakupie, odwróci się na pięcie i powie: „Ale przecież Pan/Pani jest dorosły/a i sam/a podjął/ęła taką decyzję”. No właśnie!

Ja też nie mówię, że wiem wszystko. Ani że wybiorę za Ciebie najlepsze, co się da. Ale spróbuję pokazać Ci to, co powinieneś wiedzieć, żeby czuć się w sytuacji wyboru komfortowo i móc samodzielnie podjąć możliwie najlepszą i najmądrzejszą w Twojej sytuacji decyzję.

Wiem, że mogę Ci pomóc!

*

Do podstawowych tematów, jakie Cię zainteresują, należą zapewne te wymienione poniżej: Podstawy prawa – kto może kupić lub sprzedać nieruchomość, kiedy jest to ważne i prawomocne, a kiedy nie. Małżeństwo – jaki ma wpływ na zakup nieruchomości i komu przysługują prawa do niej po jego ustaniu. Prawa do nieruchomości – jakie ich rodzaje można posiadać, żeby nieruchomością dysponować; niekoniecznie musimy od razu kupować nieruchomość. Kupno – co powinien wiedzieć kupujący i czym się kierować. Sprzedaż – co powinien wiedzieć sprzedający i czym się kierować. Dokumenty potrzebne do sprzedaży nieruchomości – jakie musi przedstawić sprzedający, aby wykazać, że posiada pełne i nieobciążone prawa, które zamierza nam sprzedać.

Spadki, darowizny, testamenty – jako istotny element sposobu nabycia lub przekazania praw do nieruchomości. Koszty, jakie generują nieruchomości – bo nie ulega wątpliwości, że w każdym przypadku będą one inne, a ich wysokość ma dla nabywającego nieruchomość istotne znaczenie. Przetargi – jako jedna z metod nabycia praw do nieruchomości. Dla inwestorów – zakup nieruchomości komercyjnych generujących dochody, co trzeba o tym wiedzieć i jakie dokumenty przeglądać, zanim podejmiemy odpowiednią decyzję.

Prawa do nieruchomości

W świecie występują różnego rodzaju prawa do nieruchomości.

Jak to rozumieć?

Po prostu tak, że do tego, aby korzystać z nieruchomości, prowadzi wiele dróg i niekoniecznie trzeba od razu daną nieruchomość kupić!

Wszystkie wskazane drogi wiodące do tego, że możemy swobodnie korzystać z nieruchomości w taki sposób, aby nikt nas za to nie ścigał i np. nie straszył policją – nazywamy prawami.

I właśnie te prawa sprzedajemy lub kupujemy. Choć potocznie mówimy, że kupujemy dom, tak naprawdę kupujemy papier z napisem, że jesteśmy jego właścicielami. Dopiero na podstawie tego dokumentu zostaniemy zewidencjonowani w różnego typu rejestrach jako np. nowi właściciele nieruchomości. Na koniec zostaniemy oficjalnie wpisani do państwowego spisu nieruchomości i ich właścicieli nazywanego księgą wieczystą.

Powody, dla których mamy prawo korzystać z nieruchomości, podzielono i usystematyzowano, biorąc pod uwagę mniejszy lub większy zakres tych praw. Ustalono też, jakie dokumenty potrzebne są do tego, aby przenieść te słabsze prawa, a jakie, gdy naszym celem jest przeniesienie praw mocniejszych.

Nadano też nazwy tych praw do nieruchomości, opisując je szczegółowo oraz określając cechy, jakie powinny posiadać, aby ich znaczenia były pewne dla wszystkich i aby każdy jednakowo rozumiał, co które prawo oznacza.

Jednym ze słabszych praw jest na pewno prawo najmu. Jest ono po prostu prawem do czasowego korzystania z lokalu, w zamian za opłatę uiszczaną właścicielowi. Bez jego zgody nieruchomość nie może być podnajmowana, czyli oddana w najem kolejnej osobie, ani remontowana czy rozbudowana, a niekiedy nie mamy nawet prawa pomalować pokoju albo przestawić mebli, bo za takie samowolne działanie właściciel może rozwiązać z nami umowę.

Prawo własności jest oczywiście o wiele bardziej silne i stałe. Można je wykonywać, tj. wykorzystywać, na wiele sposobów, które opiszemy za chwilę. Można je np. zadłużyć, przenieść na kogoś innego, np. sprzedając je lub zapisując, albo wynająć.

 

Rodzaje prawa do nieruchomości

Jakie zatem mamy rodzaje prawa do nieruchomości? I czy każde z nich można sprzedać (tzn. czy jest ono zbywalne)?

Na pewno prawem, które każdy jako pierwsze kojarzy z nieruchomością, jest prawo własności i myśląc o domu rodziców albo znajomych, niekiedy nawet nie przychodzi nam do głowy, że choć mieszkają w nim od 30 lat, wcale nie są oni jego właścicielami.

Istnieje jeszcze przecież coś takiego jak posiadanie nieruchomości czywładanie nieruchomością. Wcale nie musi być tak, że to właściciel faktycznie mieszka w swojej nieruchomości i się nią zajmuje. Czasami właściciel jest nawet trudny do ustalenia albo jest nim skarb państwa lub gmina.

Stąd właśnie istnieje konieczność prowadzenia dla naszej ochrony rejestru tych spraw i praw, aby osoba oglądająca dom lub działkę miała możliwość ochrony przed działaniami oszusta.

Kilka razy zdarzyło mi się spotkać z tym, że ludzie kupowali np. od rolnika ziemię na podstawie umowy spisanej w jego domu przy herbacie; wtedy też przekazali mu pieniądze. Potem ogrodzili działkę, wybudowali niekiedy domek letniskowy, nawet bez zgody gminy, lub postawili przyczepę. Jednak po śmierci rolnika przychodził syn – i wyrzucał ich z hukiem! Nie było notariusza, nie było dokumentów, więc według prawa nie było umowy. Czasami nawet okazuje się, że działka nie była własnością tego, kto nam ją niby sprzedawał. Dlatego że np. jego spadek po przodkach nie był jeszcze załatwiony.

Posiadanie nieruchomości niesłusznie zatem kojarzymy od razu z faktem, że osoba, która dysponuje nieruchomością, jest właścicielem domu czy mieszkania. Nie zawsze ktoś, kto chce nam wynająć mieszkanie, posiada do niego prawo!

Nie zawsze to, co nam ktoś mówi lub pokazuje, to prawda. Dlatego musimy wiedzieć, jak w prosty sposób dotrzeć do prawdy. Szczególnie że dla sądu prawo właściciela jest prawem najsilniejszym. Kiedy taki właściciel się znajdzie, nie uchroni nas żadna umowa kupna-sprzedaży, ponieważ jej stroną – to jest sprzedającym – nie będzie właściwa zdaniem sądu osoba. Dlatego tak ważne są księgi wieczyste.

 

Księgi wieczyste

Jest to taki spis nieruchomości i ich właścicieli od pokoleń, niekiedy od np. dwustu lat. Jest tam opisana każda nowa osoba pojawiająca się jako właściciel i każda nowa nieruchomość, która powstaje, np. gdy od rolnika kupimy kawałek ziemi, zrobimy pomiary geodezyjne i zaznaczymy ją na mapie. Od momentu wpisania jej do księgi zaczyna żyć własnym życiem. Dostaje swój numer – tzw. geodezyjny – na mapie, np. 247/2 obręb G-10, gmina [tu wpisane są dane gminy].

Nadaje się jej też numer zwany niekiedy potocznie policyjnym, czyli po prostu adres, jaki znamy np. z listów wysyłanych na poczcie. Do tej ewidencji wpisuje się też osobę właściciela.

Urząd będzie ewidencjonował każdą zmianę właściciela; będzie tam nawet można wpisywać wzmianki, czyli takie uwagi odnośnie do niezgodności stanu zapisanego w księdze z rzeczywistością. Dzieje się tak, gdy np. jakaś nieujawniona jeszcze w księdze osoba wnosi do sądu o przyznanie tych praw. Dokonuje się wtedy tzw. wzmianki o toczącym się postępowaniu. Wzmianka ta stanowi wpis w księdze, do której każda osoba zainteresowana stanem prawnym nieruchomości będzie miała dostęp. Każdy, kto poprosi o wydanie wypisu z księgi wieczystej lub udostępnienie go drogą elektroniczną, otrzyma w nim informację o niezgodności stanu zapisanego w księdze ze stanem faktycznym. Uniemożliwi to m.in. sprzedaż nieruchomości w tym stanie do czasu uregulowania jej statusu i wykreślenia wzmianki. Takie wzmianki są często elementem toczących się spraw sądowych odnośnie do tematu posiadania prawa do przedmiotowej nieruchomości. Wpisuje się je na podstawie skierowanego do sądu wniosku jednej ze stron. Stanowi to tzw. zabezpieczenie roszczenia. Ochrania osobę, która wystąpiła do sądu o prawa do tej nieruchomości, przed nieuczciwym działaniem osoby, która jest wpisana w księdze wieczystej jako właściciel i mogłaby do czasu zakończenia postępowania np. sprzedać tę sporną nieruchomość, znikając z pieniędzmi. Uniemożliwia po prostu sprzedaż nieruchomości do czasu zakończenia sprawy sądowej i uprawomocnienia wyroku, na podstawie którego zostanie ustalony nowy – i tym razem już bezsporny – właściciel nieruchomości.

Sąd wieczystoksięgowy będzie zbierał wszystkie dokumenty i wnioski złożone nt. danej nieruchomości i przechowywał je jak w archiwum, aby w dowolnym momencie można było je przejrzeć.

Każda aktualizacja KW nazywana jest wpisem w księdze wieczystej. Nawet wykreślenie czegoś już nieaktualnego także nosi rangę wpisu. A wpisów różnych zgłoszonych spraw dokonuje się w kolejności zgłoszenia, którą z kolei ustala się wg dziennika ksiąg wieczystych. To tak jak w niemal każdym urzędzie piszemy pismo (w tym przypadku nazywa się ono akurat wnioskiem), wnosimy opłatę w kasie i składamy na dziennik, a sekretarz wpisuje datę i dokładną godzinę zgłoszenia.

Dlaczego to wszystko robi się tak skrupulatnie?

Dlatego, że w księdze wieczystej mogą być też hipoteki. Kiedy jesteśmy komuś coś winni, może on wpisać swoją należność do naszej księgi wieczystej. Jest to poniekąd wada naszej nieruchomości, ponieważ hipoteki nie zawsze są dobrowolne (jak np. ta, kiedy sami zawieramy umowę o kredyt) – czasem są przymusowe i wpisywane na wniosek sądu. Jeżeli sami bierzemy kredyt na zakup nieruchomości, lub pożyczamy pieniądze pod zabezpieczenie, jakiego udzielamy bankowi na nieruchomości, wpisujemy tę hipotekę sami i wiemy o jej istnieniu. Ale bywają sytuacje, gdy mamy długi lub ciążą na nas wyroki sądowe, lub mamy współwłaścicieli nieruchomości, których na podstawie wyroku jesteśmy zobowiązani spłacić.

To właśnie oni na podstawie wyroku sądu, który po jego wydaniu uprawomocnia się przez 14 dni (nasz termin na odwołanie), mają prawo załatwić sobie nakaz zapłaty lub klauzulę wykonalności. Z takim dokumentem idą oni do sądu i niestety wpisują się na hipotekę swojego dłużnika (czyli tego, kto jest właścicielem tej określonej nieruchomości). Data i godzina złożenia wniosku są potrzebne, aby ustalić kolejność składania wniosków. Najważniejszy i realizowany jako pierwszy w przypadku sprzedaży nieruchomości, np. przez komornika, jest ten, który zostanie złożony wcześniej i pierwszy się wpisze. Wierzyciel – czyli osoba, której jesteśmy winni pieniądze – w sytuacji, gdy nie spłacimy długu w terminie, ma prawo żądać sprzedaży nieruchomości przez komornika.

Czasami więc osoba, która jest właścicielem, może faktycznie nie dostać za swoją nieruchomość ani grosza i nawet po jej sprzedaży pozostać z długami. Księgi wieczyste są JAWNE i łatwo dostępne, zarówno dla właścicieli, jak i dla osób chcących je kupić, pośredników oraz wierzycieli. Wszystko ułatwia fakt, że są już one prowadzone w systemie elektronicznym. To znaczne udogodnienie dla wszystkich, którzy mają ochotę zajrzeć do takiej księgi.

Wystarczy wejść na stronę ekw.ms.gov.pl. Jeżeli interesuje nas jakaś nieruchomość, znajdziemy ją tam po numerze – ale nie jest to numer ulicy ani nr domu, tylko specjalny numer, jaki nadaje sąd, np. LD1M/00097656/09.

Znając jedynie adres, niestety na razie znajdziemy ten numer księgi wieczystej dopiero podczas samodzielnej wizyty w sądzie wieczystoksięgowym – który jest wydziałem sądu rejonowego, i który prowadzi ten rejestr.

Rzekomo możemy także znaleźć numery nieruchomości nadane w KW w internecie, ale czasami może to być utrudnione.

Z całą pewnością jednak należy raz jeszcze podkreślić: księgi wieczyste są jawne. To znaczy, że każdy ma dostęp do informacji, które są w nich zawarte.

Właśnie dlatego nikt, kto kupuje nieruchomość, nie ma prawa powoływać się na fakt, że o czymś, co jest tam zapisane, nie wiedział. Że nie wiedział o długach właściciela albo o toczącym się jego postępowaniu o tę nieruchomość z eksżoną.

Po prostu wszystko jest jawne!

W tej sytuacji, a i owszem, prawo własności można niekiedy sprzedać lub zapisać rodzinie – ale kupujący lub spadkobierca musi uważać, aby nie przejąć nieruchomości z długami. Będąc natomiast właścicielem nieruchomości, można ją swobodnie wynająć, rozbudować itd. Można na tej nieruchomości zamieszkać lub obciążyć ją kredytem, kiedy chcemy uzyskać pożyczkę hipoteczną. Można także zostawić ją komuś w zamian za opiekę nad nami do końca życia, lub zgodzić się, aby przez naszą działkę przechodziły pod ziemią kable lub rury albo by ktoś inny dojeżdżał przez nią do nieruchomości sąsiada. Stąd uważa się, że prawo własności daje tak dużą swobodę dysponowania nieruchomością, iż jest ono ponad innymi prawami.

 

Prawo użytkowania wieczystego

Drugim mocnym prawem jest prawo użytkowania wieczystego. Powstało ono w dość dziwnych okolicznościach i jest poniekąd sztuczne. W czasach PRL państwo, będąc właścicielem gruntu, nie sprzedawało go, tylko oddawało w użytkowanie wieczyste na określoną liczbę lat, np. 99. Użytkownik nie płacił za zakup nieruchomości, więc działki były stosunkowo tanie – nabywano je za jedyne 10% wartości. Użytkownik płacił za to dodatkową opłatę roczną za użytkowanie działki, wyznaczaną co roku na podstawie jej aktualnej wartości. Godząc się na takie warunki – zawierał umowę o użytkowanie, narzucającą mu, co ma wybudować na działce i w jakim okresie. Najczęściej na działce miały powstać domy jednorodzinne, ale zdarzały się także umowy nakazujące wybudowanie lokali użytkowych i przede wszystkim garaży przy blokach. Obecnie cała ta sytuacja doprowadziła do swego rodzaju paradoksów, bo właścicielem gruntu jest miasto, a właścicielem budynku użytkownik wieczysty. Jeżeli użytkownikowi skończy się umowa – wraz z upływem zapisanych w niej lat – właściciel gruntu ma prawo jej nie przedłużyć i zwrócić użytkownikowi środki jedynie za to, co zostało wybudowane na działce, pomniejszone oczywiście o stopień zużycia obiektu.

Obecnie dodatkowym kłopotem dla użytkowników wieczystych jest fakt, że ceny działek w miastach od roku 2008 znacznie wzrosły, a to spowodowało też wzrost rocznej opłaty.

Państwo, zdając sobie sprawę z dziwnej sytuacji, jaką tworzy dla użytkowników wieczystych obecne prawo, dąży do wykupu tych działek przez użytkowników wieczystych na własność.

Preferencyjnie potraktowani zostają użytkownicy wieczyści przede wszystkim nieruchomości o charakterze mieszkalnym (w tym głównie bloków i mieszkań w tych blokach). Mogą oni wykupić działki pod swoim domem jednorodzinnym, wielorodzinnym lub blokiem, w którym mieszkają, nawet za kilka procent wartości. Dotyczy to również współwłaścicieli będących członkami wspólnot mieszkaniowych. Współwłaściciele mający udziały w nieruchomości wspólnej (ułamkowa własność udziału we wspólnych dla wszystkich częściach budynku, takich jak klatki schodowe, piwnice, dachy czy ściany) posiadają także udziały w działce pod blokiem i muszą niestety płacić co roku opłaty za dzierżawę, jeżeli grunt nie należy do wspólnoty jako prawo własności. Dzięki wprowadzonym uregulowaniom odnośnie do możliwości wykupu tych działek mogą oni obecnie przekształcić posiadane prawo użytkowania wieczystego w prawo własności. Trzeba mieć jednak wnioski stu procent właścicieli nieruchomości – aby wszyscy współwłaściciele nieruchomości jednogłośnie wystąpili o przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności. Nie da się przekształcić np. osiemdziesięciu pięciu procent działki we własność, a piętnastu procent pozostawić w użytkowaniu wieczystym osób z grupy, która nie złożyła wniosku lub nie miała uregulowanych postępowań sądowych odnośnie do spadków, rozwodów itd.

Musi być zatem u wszystkich współwłaścicieli nieruchomości uregulowany w pełni stan własności nieruchomości, co często jest niemożliwe.

W budynkach wielorodzinnych niemała liczba ludzi żyje z nieuregulowanym stanem prawnym w księdze wieczystej. Na przykład w księdze jako właściciel wpisana bywa osoba od wielu, wielu już lat nieżyjąca. Ludzie po prostu bagatelizują kwestię własności lokalu i całymi latami mieszkają bez postępowania spadkowego. Także w przypadku rozwodu często jedno z eksmałżonków latami zamieszkuje w lokalu, do którego nie ma w ogóle prawa lub w stosunku do którego toczy się niekiedy latami postępowanie. Takie działanie jest oczywiście fizycznie możliwe, ale w przypadku potrzeby dokonania jakiejś czynności urzędowej zamyka drogę do konkretnych działań. Osoby niebędące właścicielami mieszkania nie mogą go sprzedać, zapisać, wynająć ani obciążyć kredytem. Spory rodzinne mają często to do siebie, że procesy pomiędzy małżonkami czy rodzeństwem toczą się całymi latami.

 

Dzierżawa

Prawo o nazwie dzierżawa dotyczy głównie obszarów na wsi. Właściciele gruntów rolnych oddają je czasami sąsiadom w dzierżawę. Często robią to rolnicy przechodzący np. na rentę i osoby niezdolne do dalszego samodzielnego prowadzenia gospodarstwa.

Umowa dzierżawy pozwala pozostać właścicielem nieruchomości, chociaż korzystanie z prawa własności przenosi się na dzierżawcę. Strony zawierają umowę dzierżawy na okres np. 15 lat. To pozwala nowemu użytkownikowi na długotrwałą inwestycję w teren. Może posadzić np. sad, wiedząc, że właścicielowi i jego spadkobiercom nie będzie wolno go przez wskazany w umowie okres wyrzucić. Właścicielom przysługuje tylko coroczna zapłata za ww. dzierżawę. Żeby ochronić dzierżawcę przed usunięciem go z terenu przez nowego właściciela, wpisuje się dzierżawę do księgi wieczystej. Dzierżawca ma także prawo pierwokupu nieruchomości. Oznacza to, że w przypadku sprzedaży nieruchomości komuś innemu niż dzierżawca, umowa sprzedaży musi być warunkowa, tzn. zawierana pod warunkiem, że dzierżawca nie kupi tej nieruchomości za wskazaną w umowie kwotę. Po odpowiedzi dzierżawcy lub po upływie terminu, w jakim ma się on wypowiedzieć, zawiera się dopiero umowę finalną.

W przypadku sprzedaży działek rolnych lub działek kupionych wcześniej od gminy, np. w przetargu, jeżeli są one niezabudowane, prawo pierwokupu ma także gmina, na terenie której nieruchomość się znajduje. Jeżeli gmina uzna, że chce tam coś wybudować, a cena jest atrakcyjna, lub gmina ma akurat plany budowy w tym miejscu obiektu przeznaczonego na cele publiczne, może po prostu skorzystać z prawa pierwokupu.

Dlatego w przypadku działek rolnych spisuje się akt warunkowej sprzedaży i daje się gminie jeden miesiąc na skorzystanie z prawa pierwokupu. Po tym terminie, jeśli gmina nie wykupi działki, kupujący umieszczony w akcie warunkowym może przystąpić do umowy właściwej i kupić nieruchomość.

Muszę zmartwić tych, którzy marzą o zakupie działki rolnej po 3 zł/m2 i przeznaczenie jej na cele odpoczynku i relaksu po całotygodniowej pracy lub zostawienie jej w rodzinie z nadzieją sprzedaży z zyskiem. Niestety w naszym kraju obowiązuje ustawa o ustroju rolnym, która szczegółowo określa, kto może nabyć ziemię rolną.

Jeżeli jesteś rolnikiem, oczywiście możesz, pod